Le 16 mars 2023, le Sénat a adopté la proposition de loi visant à faciliter la mise en œuvre de « Zéro Artificialisation Nette » (ou ZAN). Cet objectif, issu de la Convention Citoyenne pour le Climat marque un tournant dans l’urbanisation future des villes. La lutte contre l’étalement urbain et la réduction de la consommation d’espaces non-bâtis sera au cœur des aménagements urbains futurs.
La forte pression que connaît notamment le secteur du logement nécessite toutefois la réalisation de constructions nouvelles et une conciliation avec cet objectif de zéro artificialisation nette.
Dès lors, la densification urbaine apparaît être adaptée pour répondre à ce besoin, et la reconstruction de la ville sur elle-même est une perspective pour l’urbanisation de demain, notamment par la surélévation d’immeubles existants.
La plupart des immeubles étant toutefois soumis au statut de la copropriété, la question du cadre juridique de ces surélévations se pose.
Surélévation, urbanisme et construction
Une surélévation exige, selon la jurisprudence, une construction en dur, qui provoque une élévation de l’immeuble au-dessus du faitage et créant de nouveaux locaux. Un simple aménagement des combles n’est donc pas une surélévation.
Cette opération nécessite alors l’obtention d’un permis de construire, autorisant la surélévation elle-même, et la création de nouvelles surfaces habitables. En fonction de la localisation de l’immeuble, l’avis de l’architecte des bâtiments de France pourra être exigé.
La surélévation étant un outil d’urbanisation à privilégier, de nombreux Plans Locaux d’Urbanisme, dont celui de Nantes Métropole, facilitent ces projets, en assouplissant les règles applicables.
D’un point de vue plus technique, toute opération de surélévation devra être précédée d’un audit technique complet de l’immeuble (exemples : étude béton et structure, étude ascenseur).
Surélévation et copropriété
Au regard de la copropriété, il convient de rappeler que ce régime distingue parties privatives et parties communes. La surélévation affectant la structure de l’immeuble, le droit de surélever un bâtiment est un droit accessoire aux parties communes (art. 3 de la loi du 10 juillet 1965).
L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à approuver une telle surélévation. Les règles de majorité dépendront alors de l’affectation future des locaux créés :
- Lorsque le local créé par la surélévation est à l’usage de tous, le vote sera adopté à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents),
- Lorsque le local créé par la surélévation est un (ou plusieurs) lot privatif, la loi ALUR est venue faciliter la surélévation, la décision étant pris non plus à l’unanimité des copropriétaires mais adoptée à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix des copropriétaires). La loi ALUR a également supprimé le droit de véto des propriétaires du dernier étage à l’encontre d’un projet de surélévation. Ceux-ci disposent toutefois d’un droit de priorité à l’achat des lots nouvellement créés.
Notons que dans tous les cas de surélévation d’un immeuble, l’état descriptif de division-règlement de copropriété, devra faire l’objet d’un modificatif établi par un géomètre-expert.
Il convient donc d’étudier précisément l’état descriptif de division-règlement de copropriété avant d’envisager toute opération de surélévation.
Enfin, les copropriétaires peuvent trouver un intérêt financier à la cession du droit de surélever leur immeuble. Cela permet en effet au syndicat des copropriétaires de percevoir un prix de vente qui pourra notamment être affecté à des travaux de rénovation énergétiques de l’immeuble, auxquels sont désormais soumises les copropriétés.
L’essentiel sur la surélévation
- Cette opération consiste exige la création de nouveaux locaux en élévation d’un immeuble existant,
- Cette opération nécessite l’obtention d’un permis de construire,
- La décision de surélever l’immeuble relève de la compétence de l’assemblée générale,
- Une analyse juridique et une étude technique doivent être réalisées au préalable.
